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 咸陽市物業服務收費管理實施細則
 

咸陽市物業服務收費管理實施細則

第一章  總 則

第一條  為規范物業服務收費行為,維護業主或者物業使用人(以下統稱“業主”)和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業管理條例》以及《陜西省物業服務收費管理辦法》法律法規規定等,結合我市實際,制定本實施細則。

第二條  本實施細則適用于咸陽市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。

第三條  本實施細則所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照合同約定向業主提供服務所收取費用的統稱,包括物業服務費、物業管理區域內機動車停放服務費(以下統稱“停車服務費”)和其他服務費。

物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,在物業管理區域內提供房屋、配套設施設備及相關場地日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業主收取的費用。

停車服務費是指物業服務企業接受業主或者業主大會的委托,按照停放服務合同約定,在物業管理區域內對指定場地(所)停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。

其他服務費是指物業服務企業根據業主委托或個性化需求提供《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外且由業主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。

第四條  物業服務收費按照統一政策、屬地管理原則,實行分級管理。市發展和改革委員會會同市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局負責制定咸陽市物業服務收費管理實施細則及有關政策規定,指導全市物業服務收費的管理監督工作。各市區縣發展和改革部門會同住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門按照各自管理權限,分別負責本行政區域內的物業服務收費管理監督工作。物業項目所在地的街道辦事處(鎮人民政府),負責本轄區物業管理活動的指導和監督工作,及時協調處理物業管理糾紛和矛盾。

第五條  物業服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則,按照物業服務的不同性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

未成立業主大會的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價,已成立業主大會的實行市場調節價。

商業、辦公寫字樓、別墅、公寓等政府定價范圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節價。

第六條  實行政府指導價的物業服務收費標準由市、縣(市)人民政府制定,具體工作由市、縣(市)發展和改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門負責,依據物業服務等級標準,綜合考慮小區容量、場地設施、企業成本、業主承受能力等因素制定,由住房和城鄉建設部門提出調整申請及調整意見,實行動態管理。

市發展和改革委員會會同市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局負責制定和調整咸陽市主城區范圍內實行政府指導價的物業服務費和停車服務費收費標準,報市人民政府同意后執行。

各縣(市)可參照本細則及物業服務收費政府指導價標準執行,也可根據實際情況自行制定。

第七條  實行政府指導價管理的物業服務收費標準,由物業服務企業與業主在政府指導價的范圍內通過合同約定本小區的物業服務費和停車服務費具體標準。

實行市場調節價的物業服務收費標準,由物業服務企業業主或者業主大會通過合同約定。

業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意,其物業服務收費實行市場調節價。

物業服務收費標準的制定

第八條  業主或者業主大會與物業服務企業可以采取包干制或酬金制計費方式約定物業服務費。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費,物業服務企業依照合同約定事項提供服務,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔。包干制物業服務費由物業服務成本、法定稅費和企業利潤構成。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔。酬金制物業服務費由物業服務支出和企業酬金構成。

第九條  物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分:

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域內清潔衛生費用(不含城市生活垃圾處理費);

(四)物業管理區域內綠化養護費用;

(五)物業管理區域內秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業服務企業固定資產折舊;

(八)物業共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用;

(九)經業主或者業主大會同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本或者物業服務支出。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換,由原建設單位負責,不得動用專項維修資金或讓業主承擔。

第十條  停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成。與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算,按比例分擔,不得重復計算。

第十一條  實行政府指導價的物業服務費執行”一費制”。物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本,不得單獨收取。

第十二條   供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用,并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任,且相關費用不得計入物業服務費成本。未實行抄表到戶的,總表與分表之間的正常損耗,計入物業服務費成本,并由物業服務企業承擔物業服務區域內公共管線和設施設備的日常運行、維護責任。

第十三條 住宅預售前,建設單位應當擬定物業服務方案,按照相關規定通過招投標方式選聘物業服務企業,在政府指導價范圍內與物業服務公司簽訂《前期物業服務合同》,確定預售住宅項目的物業服務等級、停車場類別以及物業服務費標準、停車服務費標準。物業服務等級、停車場類別向物業項目所在區(市)縣住房和城鄉建設部門備案,物業服務費及停車服務費收費標準向同級發展和改革部門、市場監督管理部門抄送。

《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》應當明確物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。同一物業管理區域內同類型的住宅項目,其物業服務收費標準應當保持一致。

物業服務收費計費方式

第十四條  物業服務費根據房屋的建筑面積按月計收,物業服務合同對計收時間另有約定的除外。

(一)已辦理不動產權屬證書的房屋,按照權屬證書記載的建筑面積計算。

(二)已出售但尚未取得不動產權屬證書的房屋,按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產權屬證書辦理后,次月起按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。

(三)未計入產權面積的附屬房屋(地下室、儲藏室等)不得收取物業服務費。已辦理不動產權屬證書的附屬房屋,其物業服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取。

第十五條  納入物業管理范圍已竣工但尚未出售,或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的房屋,物業服務費由建設單位全額交納。符合交付條件(取得“兩書一表”)的房屋,物業服務費從辦理接房手續次日起由業主按月交納。

第十六條  停車服務費根據合同約定按月計收。納入物業管理范圍已竣工但尚未出售,或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的車位,停車服務費由建設單位全額交納。符合交付條件的車位,停車服務費從交付次日起由業主按月交納。同一小區內,面積小于標準車位的停車服務費應當適當優惠,具體優惠標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。                        

第十七條  物業服務企業在收到業主告知后,不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記的車輛。

第十八條  下列車輛臨時進入物業管理區域內停放的,不得收取費用:

(一)臨時停放30分鐘之內的車輛;

(二)執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛;

(三)殘疾人車輛(僅限小區地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛);

(四)為業主提供搬家、結婚、殯葬服務的車輛。

第十九條 為促進新能源汽車推廣應用,對經有關部門認定的新能源汽車停車服務費實行八折優惠。

第二十條 業主因自身原因逾期未辦理物業交付手續的,其空置期間的物業服務費和停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主按月交納。

第二十一條  經業主驗收,暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位,經物業服務企業登記確認的次日起,其空置期間的物業服務費和停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納。實行市場調節價的按照物業服務合同執行。         

行為規范與監督管理

第二十二條  物業服務企業在物業服務中應當遵守國家法律、法規及相關規定,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。

第二十三條  物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用,不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費,或者只收費不服務、多收費少服務以及變相收費。業主應當按時足額交納相關費用,不得拒絕交納。業主拒不交納的,物業服務企業可以依法追繳,但不得限制或者妨礙其對物業的正常使用。

特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費,由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準,由業主自愿選擇。

第二十四條  物業服務企業接受專營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,也不得以未交物業服務費為由限制或者妨礙業主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業服務企業與專營單位簽訂的相關合同應向全體業主公開,不得損害業主利益。

第二十五條  自備供暖(冷)的小區,其采暖(冷)費由物業服務企業或者專營單位提出收費方案(政府對供暖補貼的,補 貼方案應當包括在收費方案內),必須經業主大會或者由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主(以下簡稱“參與表決雙過半業主”)同意后據實收取。采暖(冷)期結束后,必須向全體業主公布收支情況。

第二十六條  業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當按照住建部門的相關規定與業主簽訂裝修管理服務協議,具體管理內容由雙方在協議中約定。

裝修中業主可以自行或者委托物業服務企業清運裝修期間產生的垃圾。委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的,恢復、維修費用按照實際發生額,由業主或者裝修單位承擔,并承擔相關責任。

第二十七條  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告,以及共用部位、共用設施設備分布圖,明確車位權屬,便于業主查詢。

第二十八條  物業服務企業應當按照有關規定實行明碼標價,公示物業服務企業名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據、優惠減免政策、投訴舉報電話等信息,自覺接受監督。

第二十九條  利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的,所得收益歸屬全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。   

第三十條  對產權屬業主共有的露天(含道路)停車場(所)和利用人防工程設施建設的車位、車庫及建造的機械車位可以租賃,但不得實行車位買斷;對具有完全產權的停車場(所),可以實行車位買斷、贈予或租賃;車位買賣和租賃的價格實行市場調節價,由雙方協商確定。

第三十一條  物業服務企業實行出入證(卡)管理的,應當為業主首次免費配置不少于4張出入證(卡),業主另有需求或因遺失、損壞等需要補辦的,可以收取工本費。

第三十二條  物業服務企業應當在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示,公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料,物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用(構成)支出明細。

第三十三條  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費等費用的,從其約定,業主負最終交納責任。物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費等費用。

第三十四條  實行政府指導價管理的住宅小區,物業服務企業在合同履行期間不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,物業服務企業應當按照物業服務指導標準和物業服務收費指導標準,在街道辦事處(鎮人民政府)的組織、指導和監督下,公開真實、完整、有效的相關信息。在物業管理區域內顯著位置公示服務成本變動情況和擬調價方案;就調價方案與業主協商,經“參與表決雙過半業主”同意后,形成業主共同決定,在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。物業服務等級經物業項目所在縣(市)區住房和城鄉建設部門認定后,收費標準抄送同級發展改和革部門、市場監督管理部門。

第三十五條  各級發展和改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門要按照職責分工加強物業服務收費監督管理工作。

發展和改革部門按照有關法律法規規定合理制定物業服務收費政策及收費標準。

住房和城鄉建設部門負責對物業服務企業的物業服務質量和物業管理行為進行監督管理,并建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強物業服務行業誠信管理。

市場監督管理部門要對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等違法違規行為,依據有關法律、法規以及規定嚴肅查處。

附 則

第三十六條  本細則由市發展和改革委員會、市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局在各自職權范圍內負責解釋。

第三十七條  本細則自印發之日起實施,有效期5年。凡之前有關規定與本細則不符的,按本細則執行。法律、法規、規章以及上級機關另有規定的從其規定。

物業服務企業執行新的物業服務收費標準前,應當按照本細則第三十四條規定的程序與業主重新簽訂或變更物業服務合同,在新合同簽訂或變更前仍按原合同約定執行。


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